Por Manuel Ramos
MSFS, AEP®, CHFC®, LUTCF, CFS, CES, CIS
Invertir en la bolsa de valores y el mercado inmobiliario tienen una percepción diferente. En el mercado bursátil los inversores entienden el riesgo y la volatilidad mientras que en bienes raíces, los inversionistas suelen pensar que el valor de su propiedad es una apuesta segura y que no disminuirá.
Quienes compran una vivienda, deben considerar la inversión como una estrategia alterna al mercado bursátil. La inversión inmobiliaria tiene riesgos como cualquier otra, está sujeta a inflación, impresión monetaria y manipulación de tasas de interés que alimentan la burbuja hasta hacerla estallar.
Desplome Inmobiliario de 2007–08
Cuando terminó la Burbuja de las puntocom, los valores de los bienes raíces remontaron y propició que se incrementara la adquisición de viviendas entre compradores especulativos, inversores y consumidores. Entonces, la economía estadounidense experimentó la última burbuja inmobiliaria entre 2007 y 2008 y provocó la Gran Recesión de dicho período.
En general, se facilitaron las condiciones para adquirir una vivienda, con tasas de interés muy bajas y enganches mínimos, pero, en la mayoría de los casos bajo préstamos conocidos como “NINJA”, donde el prestatario no necesitaba presentar ingresos, activos o trabajo para adquirir una hipoteca. Esto permitió que muchas personas pudieran convertirse en dueños de un bien inmueble, que, de otro modo, nunca hubieran podido lograrlo.
Debido al aumento de valor de los bienes raíces y el riesgo implícito, los especuladores comenzaron a retirarse del mercado y alentaron a otros compradores e inversionistas a hacer lo mismo. Al empeorar la economía, muchísimos de los nuevos propietarios que habían adquirido sus propiedades en régimen relajado se convirtieron en prestatarios de alto riesgo y suspendieron sus pagos mensuales hipotecarios. Entonces, los precios cayeron y los valores respaldados por hipotecas fueron vendidos masivamente. Los impagos y la ejecución de hipotecas se multiplicaron a niveles sin precedentes.
Burbuja Inmobiliaria, análisis y causas
Los elevados costos de compra y mantenimiento, impuesto predial, seguros de incendio y contra otros eventos naturales que afectan a las propiedades, son algunos de los pasivos que conlleva adquirir una propiedad. Esto suele desalentar la especulación, sin embargo, la historia del mercado inmobiliario muestra períodos de especulación y alta volatilidad, es cierto, no con la misma frecuencia que los activos bursátiles.
Al final, los precios del sector inmobiliario se rigen por la ley de oferta y demanda como cualquier otro bien o servicio, pero más aún, es la avaricia de los individuos, motivados por políticas monetarias laxas, inducidos con tasas de interés artificialmente bajas, con la idea de estimular el consumo y la actividad económica. Estos elementos confluyen en un incremento exacerbado de la demanda, por tanto, en una burbuja inmobiliaria.
El buen clima, en ausencia de desastres naturales, es otro elemento que no contribuye a disminuir la demanda de viviendas, así los precios suben si la demanda supera a la oferta. Es decir, si hay muchas personas calificadas para comprar una propiedad (demanda) y pocas propiedades a la venta (oferta), provoca el aumento de precios del inmueble, creando un desequilibrio entre la oferta y la demanda lo cual origina una burbuja. Otro ejemplo es que, si hay muchas propiedades a la venta, y pocas personas dispuestas a comprar, resulta en una disminución de los precios del mercado.
El ingreso de los especuladores al mercado inyecta mayor fuego a la burbuja, con la idea de comprar/vender en corto plazo, incrementan sus apuestas, pagan precios por encima de la media. El mercado entra en estado de éxtasis por la exuberancia, están contentos por el incremento temporal de la plusvalía (equity), lo cual, motiva a los propietarios a tomar liquidez de la plusvalía vía préstamos, esta acción impacta a la industria inmobiliaria. Una vez que estalla la burbuja, los nuevos propietarios e inversionistas se alejan como avispas de panal y, sobre todo, descienden de su “espíritu animal” (Keynes, 1936), afectados financieramente.
La economía entra en período de recesión, el enigma del desempleo y la falta de liquidez se hace latente. Los bancos hipotecarios restringen el crédito, cancelan acceso a la deuda o refinanciamiento. Comienza el tan esperado declive de precios. Nadie puede salvarse de la debacle. Los excitados compradores del ciclo de burbuja pierden sus ahorros, usan sus planes de retiro para conservar su propiedad y mantenerse al corriente con sus responsabilidades financieras. En el extremo, dejan de pagar sus hipotecas, declarándose en quiebra y con hipotecas ejecutadas por sus prestamistas.
Cuando sucede el shock de la demanda, las causas de la burbuja pueden derivarse de alguno de los siguientes factores o la combinación de más de uno de ellos:
Expansión económica, que pone más ingresos en los bolsillos de los consumidores y fomenta su interés por la vivienda.
Incorporación de un nuevo segmento demográfico de la población al mercado de vivienda (millenials).
Enganche accesible y una tasa de interés baja, permiten la adquisición de viviendas a más personas.
La reducción de requisitos y una mayor flexibilidad para calificar atrae a más compradores.
El respaldo de hipotecas estructuradas de alto rendimiento (MBS), bajo regulaciones de los inversionistas de Wall Street, aumenta el crédito hipotecario disponible.
La promoción de bienes inflados a bajos intereses por parte de los agentes hipotecarios, conlleva al prestatario a asumir mayores riesgos.
La falta de educación financiera y planificación de los prestatarios se traduce en la toma de decisiones irracionales que aumentan el riesgo.
El alfiler
Lo que revienta la burbuja inmobiliaria es el frenesí generalizado por los riesgos excesivos que toman los actores del sector inmobiliario. Si los precios se alejan de su base promedio original y la oferta de viviendas aumenta intentando responder a la excesiva y encarecida demanda, la burbuja explotará sin remedio. El efecto en cadena afecta entonces a todos, propietarios/prestatarios, inversionistas e instituciones hipotecarias e inmobiliarias.
Conclusión
Si bien el mercado inmobiliario no es tan susceptible a burbujas financieras, como otros sectores de la economía, las burbujas inmobiliarias suceden; y efectivamente, en los Estados Unidos hubo un conato de burbuja a partir de 2020 que comienza a rescindir. Al cierre de esta redacción, algunos analistas ya sugieren una recesión inmobiliaria que pone freno al nuevo conato de burbuja (2).
Dicho sea de paso, la burbuja inmobiliaria es una amenaza latente para la economía china, con la crisis financiera de la hipotecaria y constructora Evergrande, que podría extenderse a nivel global y ser una réplica de la Gran Recesión 2007-2008.
Como indicador para estimar dónde terminarán eventualmente los precios de la vivienda, se toman en cuenta los promedios alcistas y de contracción de largo plazo.
Considero que la actual reducción de precios bien podría ser entre un 20 y 30% en el mediano plazo. Esto es favorable para los consumidores que buscan un hogar a bajo precio y dentro de un periodo donde las autoridades monetarias reiniciarán un nuevo ciclo de expansión y auge.
Referencias
- Anónimo, 2021. Por qué estallan las burbujas inmobiliarias. https://lainversionhoy.com/por-que-estallan-las-burbujas-del-mercado-inmobiliario/ Admin. Diciembre 14, 2021
- Xinhua, 2022. Mercado inmobiliario entra en recesión “total”, dice el New York Post. https://www.elimparcial.com/dinero/mercado-inmobiliario-de-EU-entra-en-recesion-total-dice-el-new-york-post-20220816-0060.html
