Por Manuel Ramos
MSFS, CHFC®, AEP®, LUTCF, CFS, CES, CIS
La deflación, una tremenda oportunidad para la inversión
Si bien es cierto que la deflación es preocupante, por el incremento de los tipos de interés, la intensa caída de precios de la vivienda, las fuertes contracciones de los mercados financieros, el aumento del desempleo, la pérdida de salarios, etc., en realidad, este “Momentum Económico”, se convierte en “oportunidad-positiva”, ya que la baja de precios aumenta el poder de compra de bienes inflados en el ciclo económico anterior.
Cómo sacar provecho a la inflación y diferir el pago del impuesto inflacionario
¿Es usted uno de los afortunados por haber invertido en tiempos deflacionarios? De ser así, lo felicito. Sin embargo, vender bienes inflados (bienes raíces, negocios, títulos y valores, etc.) viene acompañado de un impuesto inflacionario.
Imaginemos que usted compró/invirtió en un bien inmueble de cuatro unidades durante la deflación de la Gran Recesión 2007-2009.
Precio/Inversión $ 500,000
Año: 2008
Tasa de Inflación (sector de bienes raíces): 7.5%
Valor de Mercado en 2021: $1, 300,000
Depreciación del Inmueble: 13 años $ 141,818
Mejoras a la Propiedad: $ 50,000
Base ajustada (60% del precio de compra/27.5 *13): $ 408,182
Comisión y gastos por venta (6%): $ 78,000
Ganancia de capital: $ 815,000
De conservar la propiedad, supongamos un Ingreso por rentas anuales de $60,000.
Gastos de Operación anual: $ 4,500
Impuesto predial: $ 8,750
Seguros de incendio $ 1,500
Ingreso Neto Anual: $ 45,250
Ingreso Neto Anual: $45,250 entre el Valor Neto del Inmueble $1, 300,000 equivale a 3.48% (tasa de capitalización anual).
Si su opción fuera vender la propiedad, habría que pagar:
Impuesto por Recapturación de la Depreciación: $ 35,454
Impuesto de Ganancial Capital (Federal 15%): $ 100,978
Impuesto Ordinario (California 13.33%): $ 108,640
Impuesto de Medicare Surtax (3.8%): $ 25,581
Total de Impuestos: $ 270,653
Tasa impositiva resultante ($270,653/$815,000): 33%
Procedimientos netos después de comisión de venta: $1, 222,000
Procedimientos netos después de impuestos: $951,347. Esta cantidad recibiría usted después de vender la propiedad y pagar el impuesto inflacionario.
Cómo diferir el pago de impuesto inflacionario Deferred Sales Trust – IRC 453
Aplazar el pago de impuestos no es algo nuevo. Existen varias formas de diferir el impuesto cuando usted vende un bien inmueble. Por ejemplo, el código fiscal 1031 permite un intercambio de procedimientos de la venta, hacia una nueva propiedad del mismo valor (like to like), postergando el pago de impuestos.
En esta operación, usted debe estar consciente que “vender un bien inflado y comprar otro”, no es la mejor solución. Además, el IRC.1031, exige que identifique la nueva propiedad en un plazo de 45 días y 180 para cerrar la operación de compra. Hacer apresuradamente una decisión de inversión nunca ha sido recomendable.
Installment Sale Contract, IRC. 453 – Coordinado con un Fideicomiso de Ventas Diferidas (DST™)
El DST™ es un mecanismo legal para diferir el impuesto a las ganancias de capital, al vender activos inflados. En lugar de recibir los procedimientos al cierre de la venta, el dinero se deposita en un contrato de fideicomiso y sólo se gravan los ingresos o retiros de capital provenientes del fideicomiso. Esta estrategia permite la diversificación de fondos en una cartera de activos que tradicionalmente no están permitidas por otras estrategias de aplazamiento de impuestos como el IRC.1031. El DST™ puede utilizarse para la venta de propiedades que están controladas por entidades legales como los fideicomisos en vida, corporaciones, LLC’s., etc. así como por individuos que poseen bienes raíces, propiedades de alquiler, casas de vacaciones, propiedades comerciales, hoteles, terrenos, complejos industriales, criptomonedas, antigüedades, desarrollos comerciales, etc.
El Código de Rentas Internas 453, permite que un contribuyente no pague impuestos sobre capital que aún no ha recibido en una serie de plazos, digamos, 5, 10, 15, 20, o más años. El fiduciario del DST™, vende la propiedad al comprador y los fondos se transfieren al fideicomiso sin pagar los correspondientes impuestos.
Usted como tenedor del Installment Sale (Nota Promisoria), IRC.453, tiene seguridad que los fondos administrados por medio del fiduciario del DST™ estarán gravados a favor suyo en caso de necesitarlos en cualquier momento.
En el ejemplo anterior pudimos ver que las ganancias por la venta de la propiedad están gravadas por USD$270,653 en impuestos, al utilizar el DST™, la responsabilidad fiscal sería de cero
Cómo reemplazar rentas de bienes inmuebles con dividendos por medio de un DST™
Utilizando el ejemplo anterior vemos que los procedimientos netos después de comisión son de: $1,222,000.
Al transferir esta cantidad al DST™, tendríamos el siguiente escenario:
Supuesto para distribución o flujos de efectivo
Fondos acumulados: $1, 222,000
Modelo de inversión: (60% bonos, 40% acciones).
Tasa de capitalización en efectivo esperada anual: 8.5%
Flujos de efectivo anual: $103,870/12 meses =$8,655.83 MENSUALES.
En este ejemplo, podemos ver como el ingreso pasivo neto se incrementa un 43% de $45,250 en nuestro ejemplo anterior, a $103,870 en este nuevo escenario utilizando un DST.
Ventajas del Installment Sale, IRC.453 – DST™:
- Difiere el pago de impuestos (recaptura de la depreciación, Medicare Surtax, federal y estatal).
- No tiene límites de tiempo para invertir el capital como el IRC.1031 (45 y 180 días).
- Diversificación de activos (acciones, bonos, fideicomisos en bienes raíces, energía, ETF’s, CEF’s, etc.)
- Provee flujos de efectivo para reemplazar los ingresos por rentas.
- Optimización de fondos.
- Reducción de riesgos de mercado.
- Manejo profesional del capital.
Definitivamente, que cuando los ingenieros de la Teoría Monetaria Moderna invocan a la temida inflación no sólo beneficia a ellos, sino también a los mismos contribuyentes cuando están informados y ponen a trabajar al genio… y al ingenio a su favor.
