Por Manuel Ramos
MSFS, CHFC®, AEP®, LUTCF, CFS, CES, CIS
Hablar de quién gana o quién pierde con la imposición estatal es algo muy sugestivo, al final, los contribuyentes pagamos el precio, para bien o para mal. La reciente aprobación de la Proposición 19 en California, (Prop. 19), que entró en vigor a partir del 16 de febrero de 2021, alteró radicalmente las reglas sobre las Proposiciones 13, 58 y 193. Esto tiene un efecto negativo en la transferencia y control de bienes inmuebles durante la vida y después de la muerte de los propietarios.
¿Qué significa esta enmienda a la constitución de los californianos sobre sus patrimonios?
Salvo casos limitados, la Prop. 19 de California elimina el “derecho” de dejar la base original impositiva sobre propiedades de acuerdo con la Prop. 13, aprobada desde junio de 1978. Esto quiere decir, que al momento de heredar un bien inmueble, este será reevaluado a su actual valor de mercado, con una pequeña excepción. Según la Prop. 19, la única base impositiva que puede heredarse a los hijos es la de la residencia principal. Sin embargo, los hijos deberán usar la propiedad como su residencia principal. Adicionalmente, si la residencia tiene un valor superior a USD$1 millón, puede ser revaluada total o parcialmente.
Cabe mencionar, que las propiedades comerciales, de renta y de vacaciones, así como agregar o remover a individuos, incluyendo hijos y/o nietos de un título de propiedad, están excluidas de la Prop. 19, es decir, estas propiedades son sujetas a revaluación para impuesto predial.
¿Cuál es la pequeña excepción bajo la Proposición 19?
Según la Proposición 19, los hijos (herederos) aúnpueden reclamar una exclusión de hasta USD$1 millón sobre la valuación de la residencia en el mercado actual. El requisito es que los hijos deberán de establecerla como su residencia principal dentro de un plazo de 12 meses a partir de la fecha de muerte del testador. Pero, por múltiples motivos, los hijos no siempre desean ocupar la residencia como propia.
Imaginemos los siguientes escenarios:
Si un hijo heredero ocupa la casa, y el valor del bien, en el mercado es menor a USD$1 millón (indizado por inflación), a la fecha de muerte del testador, el valor original para efecto de impuesto de predial no cambiará.
Escenario A: José y María González compraron su residencia en la década de los 80`s, por USD$150,000, ahora el valor de mercado es de USD$900,000.
Base Impositiva: $150,000
Exención Impositiva: $1, 000,000
Valor de mercado: $ 900,000
Base impositiva + Exención Impositiva: $1,150, 000.
En este caso, como el valor de mercado es menor al total de la exención impositiva; el hijo heredero no tiene que pagar un ajuste de impuesto predial. Por tanto, José Jr. continuará pagando el mismo predial (Property tax), que pagaron sus padres.
Escenario B: Ahora, imaginemos que la propiedad tiene un valor actual de USD$1,500,000.
Base Impositiva: $150,000
Exención Impositiva: $1,000,000
Valor de Mercado: $1,500,000
Base impositiva + Exención Impositiva: $1, 150,000.
En este escenario, como el valor actual de mercado tiene USD$350,000 más que la suma de la base y exención; entonces, José Jr. tendrá que pagar un impuesto predial adicional sobre los USD$350,000, siempre y cuando la use como residencia principal.
Para lograr este beneficio de la Prop. 19, José Jr. debe declarar la residencia como propia y archivar la documentación pertinente ante el asesor del condado, aplicando para la exclusión de USD$1, 150,000. De otra forma, estará sujeto a mayores impuestos de predial.
Beneficios de la Proposición 19
La Proposición 58 permitía una sola transferencia de la base impositiva original (costo inicial de la propiedad), únicamente en 10 condados alrededor del condado de Los Ángeles. Ahora, bajo la Prop. 19, y a partir del 01 de abril de 2021, los propietarios de residencias podrán vender y transferir la base impositiva a una nueva residencia en tres ocasiones, en todo el estado de California. Bajo ambas proposiciones, el requisito para calificar por la edad de 55 años o por discapacidad severa, continúan siendo las mismas. La nueva disposición puede utilizarse si se adquiere una residencia bajo los lineamientos de ayuda en caso de desastre. Esta ley facilita que la base original impositiva se combine y sea parte de la compra de una residencia de mayor valor.
Sin embargo, existe un límite de dos años a partir de la venta de la residencia para transferir la base original hacia la nueva residencia. Este beneficio también aplica para la construcción de una residencia. De lo contrario, no será elegible para aprovechar la Prop. 19.
Antes de planificar su patrimonio familiar hágase las siguientes preguntas:
¿Qué sucede con la residencia si existen varios hijos-herederos bajo la Proposición 19? ¿Cree usted que se moverían todos a la casa paterna como residencia? ¿Ocuparán la residencia para siempre? ¿Cuánto tiempo deberán vivir allí? ¿Qué pasará con el resto de la propiedad comercial, de renta y de vacaciones?
Las respuestas a estas preguntas no son claras, la legislatura de California no provee orientación al respecto hasta este momento. Esto es parte de las ambigüedades y exclusividad interpretativa de la Prop. 19 y todas las leyes. Podemos deducir, que la Prop. 19 se ha convertido en una carga económica y financiera para los herederos, si deciden conservar las propiedades de renta que no serán ocupadas como su residencia.
Solución
No tenemos el espacio para detallar los diferentes errores que las personas cometen y que dañan aún más los beneficios de la Proposición 13, incluso durante sus vidas. Por ejemplo, agregar o remover individuos de los títulos de propiedad, nombrar varios beneficiarios en un fideicomiso en vida, remover propiedades de una corporación o entidades morales, etc., todo esto, provoca una reevaluación sujeta a impuesto predial.
La mejor solución es siempre entender, que las leyes son complejas, confusas e interpretativas y que las situaciones son cambiantes y no siempre juegan a favor de los individuos. Antes de realizar cambios en el control y administración de su patrimonio, busque asesoría profesional especializada:
¡Vale la pena invertir unos cuantos dólares, para proteger una gran riqueza!
