Por Manuel Ramos
MSFS, AEP®, CHFC®, LUTCF, CFS, CES, CIS
Planificador Acreditado de Patrimonio y Especialista en Fideicomisos
La Proposición 19 de California eliminó el “derecho” de dejar la base original impositiva sobre propiedades que anteriormente permitía la Prop. 13. Si usted quisiera heredar una propiedad, su valor en el mercado se actualizará y la base impositiva que usted pagó al Departamento de Rentas Interna (IRS) se ajustará al valor actual, no al de compra original y sus descendientes pagarían más impuestos sobre la propiedad.
Además, si la residencia tiene un valor superior a un millón de dólares, puede ser revaluada total o parcialmente. Las propiedades comerciales, de renta y de vacaciones, así como agregar o remover a individuos, incluyendo hijos y/o nietos de un título de propiedad, están excluidas de la Prop. 19, es decir, estas propiedades son sujetas a revaluación para impuesto predial.
¿Hay alguna excepción bajo la Proposición 19?
Sí. Los hijos (herederos) aúnpueden reclamar una exclusión de hasta un millón de dólares sobre la valuación de la residencia en el mercado actual. Pero los herederos deberán de establecerla como su residencia principal en un plazo de 12 meses a partir de la fecha de muerte del testador. La situación puede complicarse, cuando por diversas razones, los beneficiarios no desean ocupar la residencia como propia.
Pero veamos qué sucede cuando un hijo heredero ocupa la casa y el valor del bien en el mercado es menor a USD$1 millón (indizado por inflación).
Escenario A: José y María González compraron su residencia en la década de los 80`s, por USD$150,000 y al heredarla a José Jr., el valor de mercado es de USD$900,000.
- Valor de mercado: $900,000
- Base Impositiva: $150,000
- Exención Impositiva: $1, 000,000
Ya que el valor de mercado ($900,000), es menor al total de la suma de la base y la exención impositiva ($1,150, 000), el hijo heredero no tiene que pagar un ajuste de impuesto predial. Por tanto, José Jr. continuará pagando el mismo predial (Property Tax), que pagaron sus padres.
Escenario B:
- Valor de Mercado: $1,500,000
- Base Impositiva: $150,000
- Exención Impositiva: $1,000,000
El valor actual de mercado tiene USD$350,000 más que la suma de la base y exención; entonces, José Jr. tendrá que pagar un impuesto predial adicional sobre los USD$350,000, siempre y cuando la use como residencia principal. Para lograr este beneficio de la Prop. 19, José Jr. además, debe archivar la documentación pertinente en el condado, aplicando para la exclusión de USD$1, 150,000. De no hacerlo, estará sujeto a mayores impuestos de predial.
Beneficios de la Proposición 19
Bajo la Prop. 19, ahora los propietarios de residencias pueden vender y transferir la base impositiva a una nueva residencia en tres ocasiones, en todo el estado de California. Anteriormente, la Proposición 58 permitía una sola transferencia y sólo en 10 condados alrededor del condado de Los Ángeles. El requisito para calificar por la edad de 55 años o por discapacidad severa, es el mismo bajo las dos proposiciones.
Pero la nueva disposición puede utilizarse si se adquiere una residencia bajo los lineamientos de ayuda en caso de desastre. La Prop. 19 facilita que la base original impositiva se combine y sea parte de la compra de una residencia de mayor valor. Existe un límite de dos años a partir de la venta de la residencia para transferir la base original hacia la nueva residencia.
Conclusión
Agregar o remover individuos de los títulos de propiedad, nombrar varios beneficiarios en un fideicomiso en vida, remover propiedades de una corporación o entidades morales, etc., todo esto, provoca una reevaluación sujeta a impuesto predial.
La mejor solución es siempre entender, que las leyes son complejas, confusas e interpretativas y que las situaciones son cambiantes y no siempre juegan a favor de los individuos. Antes de realizar cambios en el control y administración de su patrimonio, busque asesoría profesional especializada:
¡Vale la pena invertir unos cuantos dólares, para proteger una gran riqueza!
