Por Lilian Ramos CES, CAS
Especialista Certificada en Fideicomisos
¿Cómo están redactados sus títulos de propiedad?
Como parte de su seguridad financiera o patrimonio familiar, las parejas (casadas o no), adquieren bienes raíces, vehículos, cuentas bancarias, fondos de inversión, valores u otras propiedades valiosas.
Sin embargo, siempre existen dudas o preguntas al momento de adquirir un bien material, como la retención del título de propiedad.
La forma más práctica, sencilla y económica para evitar la sucesión de bienes ante la Corte es la Tenencia en Conjunto con Derecho al Sobreviviente (Joint Tenancy WROS), cuando fallece uno de los copropietarios, el interés del fallecido pasa automáticamente al sobreviviente.
¿Qué ocurre cuando ambos fallecen? ¿Quién controla estos bienes cuando existe una discapacidad de uno o ambos?
La respuesta a estas preguntas tiene que ver con la forma en la que se adquieren dichos bienes. Por ejemplo, si una pareja (casada o no), compra una residencia y el título se retiene como Tenencia en Conjunto (Joint Tenancy WROS), al fallecer uno de los copropietarios, no existe la intervención del Estado. Remover del título a esta persona es muy sencillo con un Affidavit of Death y el acta de defunción.
Pero, si uno de los copropietarios queda discapacitado para tomar decisiones sobre el poder de su firma, el copropietario capacitado no podrá vender, refinanciar o hacer cualquier movimiento legal con relación al bien compartido en Tenencia en Conjunto.
Entonces, se requiere de la creación de una Conservaduría por medio de la Corte en favor de la persona discapacitada y así se otorgue poder al copropietario capacitado para hacer decisiones sobre los bienes en cuestión.
En algunos casos la sociedad de Tenencia en Conjunto es entre amigos, familiares y socios. Y si uno de estos fallece pierde el control de su herencia y el sobreviviente se queda con todo.
Exposición a los acreedores
Pueden surgir problemas si un copropietario se declara en bancarrota, es demandado o se está divorciando. En algunos casos, uno de los acreedores del copropietario puede forzar la venta de la propiedad, dejando a los demás copropietarios expuestos a dichos riesgos, incluso si no estaban relacionados con la deuda de este socio. Si hay una demanda contra uno, afecta al cien por ciento del título.
Pérdida de Libertad
La Tenencia en Conjunto, tiene como naturaleza un interés indivisible entre las partes, es decir es sólo una unidad, por tanto, los copropietarios tienen que rendirse cuentas, darse autorización para hacer cambios o arreglos. Por ejemplo, es posible que un copropietario necesite obtener una hipoteca sobre la casa o transferir su parte a otra persona.
Esta tarea puede ser muy difícil, especialmente si existe mala comunicación entre las partes. Alternativamente, una persona puede solicitar a un tribunal que divida la propiedad forzando una venta o dividiéndola físicamente.
Impuestos sobre la propiedad (Property Tax), Donaciones e impuestos de ganancia
En algunos casos, cambiar la retención del título de propiedad de Joint Tenancy WROS o agregar a otros individuos como copropietarios podría ocasionar un incremento del impuesto de predial, con la excepción de transferencias entre parejas casadas por lo civil (vea el artículo Proposición 19, en esta revista).
Agregar alguien al título es regalar un porcentaje del valor del bien, el cual estará sujeto a impuestos de donaciones cuando la propiedad llega a venderse.
Cuando uno de los copropietarios llega a fallecer el interés del finado es la única porción no sujeta al impuesto de ganancia capital.
Una de las principales ventajas de esta forma de retención de título es evitar la Corte de Probación de Bienes, pero sus desventajas son mayores.
