Por Lilian Ramos
Escritora y Asesor Financiero
¿Cómo están redactados sus títulos de propiedad?
Como parte de su seguridad financiera o patrimonio familiar durante el transcurso de la vida, las parejas (casadas o no), adquieren bienes raíces, vehículos, cuentas bancarias, fondos de inversión, valores u otras propiedades valiosas. Sin embargo, siempre existen dudas o preguntas al momento de adquirir un bien material, como la retención del título de propiedad. Existen las siguientes formas de retención de títulos:
- Tenencia en Conjunto con Derecho al Sobreviviente (Joint Tenancy With Rights of Survivorship).
- La Tenencia por Totalidad (Tenancy by Entirety).
- Propiedad Mancomunda (Community Property With Rights of Survivorship).
- Tenencia en Común (Tenants in Common).
La forma más práctica y sencilla y económica para evitar la sucesión de bienes ante la Corte es la Tenencia en Conjunto con Derecho al Sobreviviente (Joint Tenancy WROS), cuando fallece uno de los copropietarios, el interés del fallecido pasa automáticamente al sobreviviente.
¿Qué ocurre cuando ambos fallecen? ¿Quién controla estos bienes cuando existe una discapacidad de uno o ambos?
La respuesta a estas preguntas tiene que ver con la forma en la que se adquieren dichos bienes. Por ejemplo, si una pareja (casada o no), compra una residencia y el título se retiene como Tenencia en Conjunto (Joint Tenancy WROS), al fallecer uno de los copropietarios, no existe la intervención del Estado. Pero, si uno de los copropietarios queda discapacitado para tomar decisiones sobre el poder de su firma, el copropietario capacitado no podrá vender, refinanciar o hacer cualquier movimiento legal con relación al bien compartido en Tenencia en Conjunto.
Entonces, se requiere de la creación de una conservaduría por medio de la Corte en favor de la persona discapacitada y así se otorgue poder al copropietario capacitado para hacer decisiones sobre los bienes en cuestión.
¿Cuáles son las alternativas para evitar la corte probatoria?
En muchos estados, las parejas casadas o parejas registradas (Domestic Partnership) frecuentemente retienen títulos en Tenencia por la Totalidad (Tenancy by Entirety). Ambas formas evitan la sucesión testamentaria de la misma manera al fallecer uno. Sin embargo, las parejas casadas por el civil tienen la alternativa de retener título bajo Propiedad Mancomunada con Derecho al Sobreviviente (Community Property With Rights of Survivorship)
Ventajas:
- El título con Tenencia en Conjunto con Derecho al Sobreviviente o en Joint Tenancy WROS, es fácil de crear. Se le conoce como sustituto de testamento o Testamento de los pobres (Poor Will).
- A la muerte del copropietario la transferencia de título al sobreviviente es realmente sencilla.
- Funciona para casi cualquier bien (automóviles, cuentas bancarias, acciones, propiedades y más).
- En algunos estados de la Unión Americana es posible que el sobreviviente no tenga que preocuparse por reclamaciones de acreedores. En estos estados, después de la muerte de un copropietario, la propiedad de Tenencia en Conjunto está sujeta a reclamos por deuda que son responsabilidad conjunta.
- Puede formar Tenencia en Conjunto dos o más copropietarios y el último sobreviviente puede usar otro método para evitar la intervención estatal a su muerte.
Desventajas
Aunque hay una serie de ventajas de poseer una propiedad como copropietarios, también hay varias desventajas. Por ejemplo:
Exposición a los acreedores
Pueden surgir problemas si un copropietario se declara en bancarrota, es demandado o se está divorciando. En algunos casos, uno de los acreedores del copropietario puede forzar la venta de la propiedad, dejando a los demás copropietarios expuestos a dichos riesgos incluso si no se beneficiaron de la deuda del otro copropietario. Si hay una demanda, afecta al cien por ciento del título.
Falta de derechos de herencia
Cuando una persona es copropietaria de una propiedad tiene que obtener permiso de la otra parte para efectos de transferir su interés a terceras personas en caso de muerte vía Fideicomiso en Vida (Living Trust), inclusive, aun habiendo redactado un testamento el sobreviviente se queda con todo.
Pérdida de Libertad
La Tenencia en Conjunto, tiene como naturaleza un interés indivisible entre las partes, es decir es sólo una unidad, por tanto, los copropietarios tienen que rendirse cuentas, darse autorización para hacer cambios o arreglos. Por ejemplo, es posible que un copropietario necesite obtener una hipoteca sobre la casa o transferir su parte a otra persona. Esta tarea puede ser muy difícil, especialmente si existe mala comunicación entre las partes. Alternativamente, una persona puede solicitar a un tribunal que divida la propiedad forzando una venta o dividiendo físicamente la propiedad para que la propiedad ya no se posea en partes iguales.
Impuestos sobre donaciones y otros impuestos (Property Tax – Gift Tax – Capital Gain Tax)
En algunos casos, cambiar la retención del título de propiedad de Joint Tenancy WROS o agregar a otros individuos como copropietarios podría ocasionar un incremento del impuesto de predial, (CA Prop.19) con la excepción de transferencias entre parejas casadas por el civil. Agregar alguien al título es regalar un porcentaje del valor del bien, el cual estará sujeto a impuestos de donaciones cuando la propiedad llega a venderse. Cuando uno de los copropietarios llega a fallecer el interés del finado es la única porción no sujeta al impuesto de ganancia capital. (Lea el artículo completo, Proposición 19, en el blog todoenfinanzas.us).
Recomendación
Si bien es cierto, que la Tenencia en Conjunto tiene algunas ventajas, sus desventajas son mayores. Lo más recomendable es acudir al asesoramiento profesional. Establecer una planificación estratégica alternativa que conlleve a evitar los conflictos de la Tenencia en Conjunto. Como se dice comúnmente… ¡lo Barato Sale Caro! Por esta razón, vale la pena invertir unos cuantos dólares y tiempo para que usted PROTEJA SU PATRIMONIO.
